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“부가가치세 신고, 매출은 없는데 임대소득만 있다면 어떻게 해야 하지?”
특히 부동산 임대업을 하고 계신 분이라면 1월과 7월은 꼭 챙겨야 하는 신고 시즌입니다.
그런데 ‘과세표준명세서’는 작성했는데, "부동산임대공급가액 명세서가 누락돼서 제출이 안 된다"는 메시지에 막히셨다면, 이 글을 꼭 끝까지 봐주세요.
직접 해보며 실수했던 부분과 함께, 누락 없이 신고 완료하는 전체 흐름을 단계별로 천천히 정리했습니다.
STEP 1. 홈택스에 접속해 부가가치세 신고 메뉴 진입
홈택스 메인 화면에서 상단 메뉴 중 [세금신고 ▽] → [부가가치세 신고]로 이동하세요.
왼쪽 메뉴에서 [부가가치세 신고]를 클릭하고, 화면 중앙에서 ‘부가가치세 과세신고(일반·간이·대리납부)’를 선택합니다.
STEP 2. 정기확정신고 클릭하기
신고유형을 선택하는 화면이 나오면 [정기확정신고]를 클릭하세요.
정기확정신고는 1월~6월 실적을 7월에 신고하는 경우 해당됩니다. 7월 ~ 12월은 내년 1월에 신고합니다.
STEP 3. 기본 정보 입력하기
사업자등록번호와 대표자 성명, 개업일자 등 기본 정보를 입력하고 [확인] → [저장하기] 버튼을 누릅니다.
이때, 업종코드와 주소, 업태·종목 정보도 정확하게 입력되어 있어야 하며, 이후 신고 흐름과 제출서식 필수 여부에 영향을 줍니다.
한번만 입력해 두면 다음에는 자동으로 확인되어 편리해 졌습니다. 저장버튼을 누르고 다음으로 넘어 갑니다.
STEP 4. 매출/매입 세액 입력
매출세액 → 매입세액 → 공제/감면 세액 순으로 입력하는 단계입니다.
[입력 포인트]
매출세액: 세금계산서 발급분 또는 과세표준명세서에 입력
매입세액: 거래처로부터 받은 세금계산서 총액을 입력
→ 과세표준명세서에 부동산 임대소득이 있는 경우, '기타 매출'이 아닌 ‘과세표준명세’ 항목을 통해 정확히 입력해야 함
세금계산서 발급분에는 월세에 따른 부가가치세를 입력하시면 됩니다.
기타매출분에는 보증금에 따른 1년 이자를 입력하게 됩니다. 25년 기준 국가에서 지정한 이율을 3.1%입니다.
매입세액에 세금계산서 발급분은 상가와 관련된 부동산비, 세무사비 등 건물관 관련된 지출을 하고 세금계산서를 발행하면 자동으로 입력됩니다.
그 밖의 공제 등은 현금 영수증이나 카드 매출에 따른 것 들입니다. 여기서 주으 할점을 임대 사업자로 매입자료를 만들기는 힘든다는 점입니다. 그래서 과도하게 입력되었다면 세무소에서 연락이 올수 있다는 점에서 주의 하시기 바랍니다.
공제 감면 가산세액에서는 어떻게 산출되는지 모르겠지만 자동으로 산출이 되었습니다.
예정신고는 4월달에 (1월~3월 까지) 예정 신고기간에 미리 부가세를 납부하셨다면 그 만큼 제외될 것입니다.
STEP 5. 부동산 임대공급가액 명세서 꼭 제출하기 (가장 중요한 부분)
여기서 많은 분들이 실수합니다. 저도 과세표준명세서만 작성했더니, 마지막 제출단계에서 이런 오류가 떴습니다:
“과세표준명세서에 부동산 관련 매출금액이 입력되었으나, 부동산임대공급가액명세서가 제출되지 않았습니다.”
즉, **임대소득이 있을 경우 과세표준명세서만으로는 신고가 완료되지 않습니다.**
반드시 ‘기타 제출서식’ 항목에 있는 [부동산임대공급가액 명세서]를 입력해야 합니다.
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주의사항: 입력 금액은 반드시 과세표준명세서와 일치해야 하며, 누락되면 신고서 제출이 불가능합니다.
STEP 6. 최종 제출 및 납부
마지막으로 모든 입력이 완료되었다면 [이대로 신고하기(무실적 포함)] 버튼을 클릭하여 전송합니다.
이후 납부 세액이 발생한 경우 [납부서 출력 또는 전자납부]를 통해 국세를 납부하시면 됩니다.
실제
사용자 후기 요약
- “과세표준명세서만 했더니 자꾸 오류가 나서 한참 헤맸어요.”
- “부동산 임대 명세서 따로 작성해야 하는 줄 몰랐습니다. 처음엔 어렵지만 따라 하니 수월했어요.”
- “입력 항목이 많지만, 저장만 잘하면 다음번엔 복사해서 쉽게 할 수 있어요.”
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 과세표준명세서만 입력했는데 왜 제출이 안 되나요?
과세표준명세서에 ‘부동산 임대소득’이 포함된 경우, 반드시 ‘부동산임대공급가액 명세서’도 함께 제출해야 합니다. 입력을 누락하면 오류가 발생하여 제출이 불가합니다.
Q. 부동산임대공급가액 명세서에서 계약 기간은 꼭 입력해야 하나요?
예, 필수입니다. 계약 시작일/종료일, 임차인 성명, 공급가액 등 모두 빠짐없이 입력해야 반영됩니다.
Q. 임대소득이 없다면 부동산 명세서를 안 내도 되나요?
맞습니다. 과세표준명세서나 부동산임대공급가액 명세서 모두 입력하지 않아도 신고 가능합니다.
마무리
7월 부가가치세 신고는 단순히 숫자만 입력하는 게 아니라, **누락 없이 정확한 서식 제출이 핵심**입니다.
부동산 임대 소득이 있으신 분은 특히 ‘과세표준명세서 + 부동산임대공급가액 명세서’ 두 가지를 꼭 작성하셔야 하며, 입력 금액이 불일치하지 않도록 주의하세요.
이번 글 하나면 신고서 작성과 제출 흐름이 완전히 정리될 겁니다.
이제 실전으로 신고해 보세요. 생각보다 어렵지 않습니다!
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