부동산 임대업 부가가치세 신고 방법

“부가가치세 신고, 매출은 없는데 임대소득만 있다면 어떻게 해야 하지?”

특히 부동산 임대업을 하고 계신 분이라면 7월과 1월은 꼭 챙겨야 하는 신고 시즌입니다.

그런데 ‘과세표준명세서’는 작성했는데, "부동산임대공급가액 명세서가 누락돼서 제출이 안 된다"는 메시지에 막히셨다면, 이 글을 꼭 끝까지 봐주세요.

직접 해보며 실수했던 부분과 함께, 누락 없이 신고 완료하는 전체 흐름을 단계별로 천천히 정리했습니다.

 

 

STEP 1. 홈택스에 접속해 부가가치세 신고 메뉴 진입

홈택스 메인 화면에서 상단 메뉴 중 [세금신고 ▽] → [부가가치세 신고]로 이동하세요.

왼쪽 메뉴에서 [부가가치세 신고]를 클릭하고, 화면 중앙에서 ‘부가가치세 과세신고(일반·간이·대리납부)’를 선택합니다.

STEP 2. 정기확정신고 클릭하기

신고유형을 선택하는 화면이 나오면 [정기확정신고]를 클릭하세요.

정기확정신고는 1월~6월 실적을 7월에 신고하는 경우 해당됩니다 (2025년 1기 확정신고 기간은 2025.07.01 ~ 07.25).

STEP 3. 기본 정보 입력하기

사업자등록번호와 대표자 성명, 개업일자 등 기본 정보를 입력하고 [확인] → [저장하기] 버튼을 누릅니다.

이때, 업종코드와 주소, 업태·종목 정보도 정확하게 입력되어 있어야 하며, 이후 신고 흐름과 제출서식 필수 여부에 영향을 줍니다.

 

 

개인 정보를 입력하셨거나 자동으로 입력이 되면 오류를 확인하고 저장하기를 클릭합니다.

STEP 4. 매출/매입 세액 입력

매출세액 → 매입세액 → 공제/감면 세액 순으로 입력하는 단계입니다.

[입력 포인트]

매출세액: 세금계산서 발급분 또는 과세표준명세서에 입력

매입세액: 거래처로부터 받은 세금계산서 총액을 입력

→ 과세표준명세서에 부동산 임대소득이 있는 경우, '기타 매출'이 아닌 ‘과세표준명세’ 항목을 통해 정확히 입력해야 함

세금계산서 발급분 1~6개월 총 6기 더 발행분이 있다면 자동으로 표시될 거예요

기타 매출분은 부동산 보증금에 대한 이자라고 보시면 됩니다. 25년 기준 3.1%로 계산되어 산출됩니다. 

과세표준명세는 세금계산서 발급분 + 기타 매출분이라고 생각하면 됩니다.

 

세금계산서 발급은 임대업 관련 세무사를 이용하셨거나 부동산에서 발급을 받으셨다면 금액을 입력 가능합니다.

임대업은 신용카드로 증빙 자료로 사용하기 어렵다고 합니다. 너무 많은 금액을 입력하시지 않는 게 좋을 듯합니다.

 

공제세액은 10,000원 정도 줬는데요 전자 세금계산서를 발행해서(?) 그런 거 같습니다.

예정신고는 1~3월까지의 발급분을 4월에 예정신고 하시고 납부를 하셨다면 그 금액만큼 차감됩니다.

STEP 5. 부동산 임대공급가액 명세서 꼭 제출하기 (가장 중요한 부분)

여기서 많은 분들이 실수합니다. 저도 과세표준명세서만 작성했더니, 마지막 제출단계에서 이런 오류가 떴습니다:

“과세표준명세서에 부동산 관련 매출금액이 입력되었으나, 부동산임대공급가액명세서가 제출되지 않았습니다.”

즉, **임대소득이 있을 경우 과세표준명세서만으로는 신고가 완료되지 않습니다.**

반드시 ‘기타 제출서식’ 항목에 있는 [부동산임대공급가액 명세서]를 입력해야 합니다.

 

 

✅ 부동산임대공급가액 명세서 입력 방법

• 화면 아래쪽 [4. 기타 제출서식] 영역으로 이동
• [부동산임대공급가액 명세서] → [수정하기] 버튼 클릭
• 건물 주소, 면적, 임차인 정보, 계약기간, 공급가액 등을 빠짐없이 입력
• 입력 후 저장 → 이전 화면으로 돌아가기

주의사항: 입력 금액은 반드시 과세표준명세서와 일치해야 하며, 누락되면 신고서 제출이 불가능합니다.

STEP 6. 최종 제출 및 납부

마지막으로 모든 입력이 완료되었다면 [이대로 신고하기(무실적 포함)] 버튼을 클릭하여 전송합니다.

이후 납부 세액이 발생한 경우 [납부서 출력 또는 전자납부]를 통해 국세를 납부하시면 됩니다.

 

 

 

신고하기를 클립 하였지만 이런 안내 문구를 받으셨다면 확인하세요.

 

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부동산 공급 가액 명세서 입력 방법

부동산임대공급가액 명세서 작성 방법

 

실제사용자 후기 요약

• “과세표준명세서만 했더니 자꾸 오류가 나서 한참 헤맸어요.”
• “부동산 임대 명세서 따로 작성해야 하는 줄 몰랐습니다. 처음엔 어렵지만 따라 하니 수월했어요.”
• “입력 항목이 많지만, 저장만 잘하면 다음번엔 복사해서 쉽게 할 수 있어요.”

 

 

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 과세표준명세서만 입력했는데 왜 제출이 안 되나요?

과세표준명세서에 ‘부동산 임대소득’이 포함된 경우, 반드시 ‘부동산임대공급가액 명세서’도 함께 제출해야 합니다. 입력을 누락하면 오류가 발생하여 제출이 불가합니다.

Q. 부동산임대공급가액 명세서에서 계약 기간은 꼭 입력해야 하나요?

예, 필수입니다. 계약 시작일/종료일, 임차인 성명, 공급가액 등 모두 빠짐없이 입력해야 반영됩니다.

Q. 임대소득이 없다면 부동산 명세서를 안 내도 되나요?

맞습니다. 과세표준명세서나 부동산임대공급가액 명세서 모두 입력하지 않아도 신고 가능합니다.

마무리

7월 부가가치세 신고는 단순히 숫자만 입력하는 게 아니라, **누락 없이 정확한 서식 제출이 핵심**입니다.

부동산 임대 소득이 있으신 분은 특히 ‘과세표준명세서 + 부동산임대공급가액 명세서’ 두 가지를 꼭 작성하셔야 하며, 입력 금액이 불일치하지 않도록 주의하세요.

이번 글 하나면 신고서 작성과 제출 흐름이 완전히 정리될 겁니다.

이제 실전으로 신고해 보세요. 생각보다 어렵지 않습니다!

 

 

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